Casas con altos estándares de calidad al alcance de todos en la ciudad de Loja.
El proyecto “Las Casas de Sebastián”, es un ejemplo de cómo el sector inmobiliario se reinventa y dinamiza en la ciudad de Loja con Viviendas de Interés Social (VIS). Los usuarios podrán recibir una vivienda cómoda de calidad a un muy bajo costo. El Arq. Jorge Vanegas Quiroz, encargado de la Gestión de Proyectos Inmobiliarios, explica más acerca de este y futuros proyectos en la ciudad.
¿Cómo ve la reactivación del sector inmobiliario en la ciudad?
Tenemos un solo termómetro para medir el sector inmobiliario y este es la colocación de créditos hipotecarios en sus diferentes productos, si nos fijamos en la colocación solo de créditos inmobiliarios y vivienda VIP Y VIS, podemos observar que la colocación hasta septiembre de este año es superior al 2018 y 2019, años antes de pandemia y, obviamente, al 2020, ya en pandemia, y seguimos subiendo, eso implica que se ha dinamizando la economía con la construcción y venta de inmuebles nuevos. En el caso del Biess, el 85% de su colocación es solo en vivienda nueva.
Como consultor y gestor inmobiliario, ¿qué estrategia implementan en sus proyectos?
El trabajo es en equipo interdisciplinario, pues hay que entender que un proyecto de inversión inmobiliaria, o de cualquier índole, requiere la elaboración de un plan de negocios y cumplir estrictamente requerimientos de viabilidad legal, es decir, que la propiedad no tenga problemas y sea de utilización inmediata, la viabilidad financiera, es decir, que el promotor cuente con los recursos económicos establecidos en el punto de equilibrio, ni un centavo menos, sino no es viable, y, la viabilidad técnica, que el diseño cumpla integralmente con la normativa exigida para su aprobación, tanto en el Municipio como en los órganos nacionales, como el MIDUVI, y viabilidad operativa de ejecución, que se cuente con la estructura adecuada para que su ejecución sea de calidad productiva, no solo constructiva, sino de optimización de recursos que finalmente se ven reflejados en los costos finales del proyecto.
Entendemos que, ¿Las Casas de Sebastián es el proyecto en construcción más grande que están ejecutando con el promotor?
Así es, el conjunto Las Casas de Sebastián, que se ubica al norte de la ciudad en la Avenida Eduardo Palacios a 300m al oeste del Colegio Militar, es un proyecto que tiene 68 unidades, de las cuales 32 son viviendas unifamiliares, 32 departamentos, una unidad comercial y tres locales comerciales, ha tenido muy buena aceptación, pues se encuentra el 40% prevendido, antes de iniciar obras ya contábamos con cuatro unidades prevendidas.
Háblenos de Las Casas de Sebastián.
En Loja, hasta el presente año, no existía vivienda VIS nueva en oferta desde lo privado que se haga acreedora a la tasa preferencial, es así que tenemos colocaciones bancarias de cero dólares en los años precedentes, es por ello que nace la gestión del proyecto hacia ese sector desatendido, hay que comprender que desde el sector privado entrar en vivienda social es muy diferente a la vivienda normal y vivienda de interés público, debe existir un compromiso real con la excelencia, eficiencia y productividad como única estrategia para poder, desde el sector privado, entrar en este segmento, es por ello que son escasos los promotores a nivel del país en proyectos VIS quedando los mismos solo en manos de GAD y el Estado.
¿Cómo consiguen esta eficiencia y productividad?
En equipo, es la única manera, tener la estructura administrativa, financiera, técnica y en este caso hasta la estructura fiscalizadora que, a pesar de ser un proyecto privado, tampoco ha escatimado ningún esfuerzo por el control y auditorías, esto último jamás será un gasto. Sin embargo, lo más importante es la articulación entre todas las áreas con reuniones de planificación obligatorias preestablecidas, como dije, es la única manera de optimizar costos que a la final se trasladan al beneficiario final. Tomemos en cuenta que los retos son grandes, pues los costos elevados de los terrenos, alzas de materiales, etc., hacen complicado ofertar vivienda económica, sin embargo, estas estructuras manejadas orgánica y empresarialmente permiten ingresar a este sector con viviendas de un metraje aceptable de 102m2, a costos económicos y en ubicaciones de buena plusvalía, el diario El Comercio reconoce que la vivienda social en nuestra ciudad es la más económica por m2 en relación del resto del país.
Es decir, ¿el proyecto cuenta con la calificación VIS (Vivienda de interés Social)?
El proyecto cuenta al momento con la calificación de anteproyecto VIS, está presentado el trámite, justamente esta semana nos comunicaron que en unos 5 días se nos extenderá la calificación final, código necesario para ser beneficiario de la tasa preferencial hipotecaria del 4.9%, o es muy posible que hasta la publicación de este reportaje ya contemos con la misma.
Háblenos de la eficiencia ya en obra, porque vemos las casas muy cómodas, ¿cómo consiguen tantos metros cuadrados a ese costo y con buenos acabados?
Tenemos una gran ventaja como mencioné, la estructura de ejecución armada por el promotor para mejorar la productividad tiene que verse reflejada en todos los campos, por ejemplo, el diseño de la vivienda formal y constructiva retoma tecnicismos industriales para su fabricación en un alto porcentaje, esto permite acelerar la construcción y tener mayor rendimiento con la prefabricación de muchos de los elementos, para ello se debe contar con herramientas y equipos adecuados, como es el caso de la estructura que se prepara todo en taller y solo se arma en obra, para conseguir eso se debe replantear al milímetro, además, sus sistemas de piso e incluso fachada son con sistemas livianos, seguros, en el caso de las fachadas del segundo piso son con planchas importadas deck, denominadas Campestre que es parte de la innovación del conjunto al ser el primero en incorporar este material de gran durabilidad y muy poco mantenimiento, al igual que el ladrillo, se coloca el mejor que hay en el medio a la fecha, así mismo de un coste de mantenimiento muy bajo, asegurando que el conjunto tenga una muy buena imagen por muchísimos años.
Nos comentó del equipo, ¿tienen alguna herramienta y equipo especial?
Todo se trata de realizarlo de la mejor manera y la herramienta no podía ser diferente, para ser eficiente se debe contar primero con la cantidad de herramienta especializada, no genérica; segundo, debe ser herramienta de buena calidad, para ello se ha adquirido herramienta especializada en un 95% importada de los EE.UU., herramienta que no se encuentra en el país, la misma que permite mejorar rendimientos y solucionar con tecnicismos preindustriales e industriales aspectos comunes de obra, por ejemplo, le voy a mencionar dos casos, uno costoso como la máquina de pintura y lacado de uso en ladrillo, paredes, tumbados y la misma estructura, una persona puede realizar en un día lo mismo que le hubiera tomado una semana con brocha, o el caso simple de los rodillos importados, para dar un retocado de calidad al ladrillo; y tres, tener el personal capacitado para su uso, en nuestro caso tocó capacitarlos para poder aprovechar toda la herramienta adquirida.
Con la estructura de personal, técnica y excelentes equipos, ¿están planificando más proyectos inmobiliarios?
Así es, en los actuales momentos estamos en proceso de aprobación de un proyecto inmobiliario de casas y departamentos de dimensiones considerables, que en el momento oportuno se estará anunciando, el edificio en Las Casas de Sebastián es de 10 plantas, en los nuevos proyectos alcanzarán los 12 pisos, siendo con el de Sebastián, los más altos de la ciudad, destinados a departamentos, en este detalle también es importante ver cómo en cada aspecto el promotor trata de hacer lo mejor, el consultor estructural de origen lojano tiene su oficina en Quito de una extensísima experiencia en cálculo de edificios de este tipo y más.
Es decir, ¿existe confianza en el sector de la construcción y está asegurada la inversión privada para vivienda social en la ciudad de Loja?
Exacto, la construcción esta reactivada y la confianza en firme, por ejemplo, solo en la ciudad, nos encontramos proyectando una clínica de 9 pisos, un centro comercial y una plaza comercial, dada la buena aceptación del proyecto Las Casas de Sebastián por parte de la ciudadanía, que ha reservado con tiempo su vivienda y sus pedidos de solicitudes, que actualmente sobrepasan la oferta de Sebastián, hacen que los inversionistas vuelvan a invertir para este otro subsector desatendido, que va a recibir una vivienda cómoda de calidad a un muy bajo costo.
CONTACTO Ec. Eliana Silva Burgos, Consultor Inmobiliario : 099 420 5181 TOME NOTA Es un proyecto que tiene 68 unidades, de las cuales 32 son viviendas unifamiliares, 32 departamentos, una unidad comercial y más.
