Con más de $95 por barril, el mercado inmobiliario creció hasta 173% durante 2011 y 2014. En 2022, con otra vez precios altos, ese mercado crecerá, pero no en esos niveles.
Entre 2011 y 2014, con un precio promedio del barril de petróleo de $95,5, Ecuador vivió una explosión del sector inmobiliario.
Así, por ejemplo, las unidades vendidas (tanto casas como departamentos) crecieron más de 173% en Guayaquil durante ese periodo. Es decir, se pasó de vender un poco más de 6.000 a superar las 16.000 al año.
En el caso de Quito, antes del segundo boom petrolero, se ofertaban menos de 150 proyectos inmobiliarios, pero en esos cuatro años, el promedio se disparó a más de 283.
El Estado creció y también la venta de viviendas
Roberto Rivas, economista e investigador del sector inmobiliario, puntualizó que los altos precios del crudo generaron un shock temporal en la economía ecuatoriana.
“El tamaño del gasto público más que se duplicó y eso produjo que surgiera un creciente negocio como proveedor del Estado. Además, el empleo público también se incrementó. Así, por unos años hubo mucho dinero y se dispararon las ventas de casas y departamento”, dijo.
Esa bonanza, sin embargo, se esfumó tan rápido como llegó. A partir de 2015, con un precio promedio del barril de petróleo de $52, las ventas de unidades cayeron, en una primera instancia, a 5.266 al año en Guayaquil, hasta llegar a un piso de menos de 2.200.
Rivas recalcó que todo fue un espejismo pasajero. El 70% de la actividad del sector de la construcción depende del Estado, por lo que cuando la fuente pública ya no tuvo tantos ingresos, el efecto fue inmediato.
¿La bonanza se puede repetir?
Desde enero de 2022 hasta la fecha, el precio del barril de WTI, que es el crudo de referencial para Ecuador, ha estado en un poco más de $86. Eso prevé un escenario con más ingresos estatales e incluso más gasto.
Sin embargo, la situación es muy diferente a la de 2011, cuando había mucho espacio para la expansión del Estado e incluso se tenía ahorros acumulados desde los primeros años de la dolarización.
Un nuevo boom petrolero podrá aumentar las ventas inmobiliarias, pero no en los mismos niveles de hace 10 años.
Para Germán Carvajal, representante de la consultora financiera Market Watch, el precio del crudo puede subir inclusive hasta los $150, pero eso no necesariamente será bueno para los ecuatorianos de a pie.
En 2011 había una demanda insatisfecha acumulada desde el inicio de la dolarización. La clase media se triplicó y había más mercado para casas y departamentos.
La clase media movía el mercado inmobiliario
Ahora, ante el retroceso de la clase media como consecuencia de la pandemia, no hay tantos recursos en los bolsillos de la gente, y ya el 60% de la demanda de vivienda está cubierta.
En otras palabras, teóricamente hay espacio de negocio en el restante 40%, pero todo dependerá de cuánto se recuperen los alicaídos niveles de ingreso.
Además, también existe la posibilidad de que el mercado aumente un 7% adicional al año con parte de los jóvenes, entre 25 y 35 años, que ingresan al mercado laboral.
Carjaval afirmó que en este momento existe una sobre oferta de casas y departamentos. Así, en Quito se tiene 9.000 unidades a disposición por año, pero solo se venden alrededor de 4.500.
Por su parte, la oferta en Guayaquil es de 10.000, pero solo se están comercializando 5.000
“Existe el doble de oferta que de demanda. Hay espacio de crecimiento, pero se debe construir tomando en cuenta el precio que buscan las familias ecuatorianas, la localización, las facilidades y extras que se puedan ofrecer en los proyectos inmobiliarios”, puntualizó Carvajal. (JS)
El 78% de los ecuatorianos en la llamada clase media descendentes, con ingresos familiares de hasta $2.000 mensuales, están buscando casas y no departamentos.
En el extremo sur de Quito, el costo promedio de una vivienda es de $35.000; mientras en el extremo norte, el precio está entre $50.000 y $75.000
Compra de casas nuevas está afectada por el mercado de segunda mano
Actualmente, uno de los problemas principales del sector inmobiliario es que los bienes usados, o de segunda mano, se están intentando vender más caros que los bienes nuevos.
Así, por ejemplo, en el sector de Unión Nacional, norte de Quito, se están ofreciendo terrenos con casas viejas por más de $400.000, a pesar de que su valor real de mercado no supera los $250.000.
En otras palabras, se busca colocar a precios más altos de lo que cuesta una vivienda nueva en Cumbayá.
Los vendedores son en su mayoría de la tercera edad o herederos, y su lógica es que si venden por $400.000, y luego compran una casa nueva por $200.000, les quedarán $200.000 para adquirir autos u otros bienes y hasta poner en el banco para vivir de los intereses.
Pero, Andrea Gómez, asesora inmobiliaria, puntualizó que las personas no se dan cuenta que, cuando venden casas con más de 30 a 40 años, lo que realmente tiene valor es el terreno.
“Se puede vender hasta un cierto valor, pero no para sacar una enorme utilidad. Si los precios de segunda mano se moderan, se va a incrementar la venta de viviendas nuevas. La gente está desenfocada y cree que cuando quieren vender lo de ellos es lo mejor y más costoso, pero cuando quieran comprar buscan casi a precio de nada”, concluyó.
