Tanto el vendedor como el comprador asumen costos adicionales en la forma de tributos como el predial, alcabalas, registro de la propiedad, entre otros.
A pesar de registrar mayores niveles que en 2020, el sector inmobiliario todavía se encuentra lejos de los niveles de actividad pre pandemia. La compra de una vivienda es una inversión que necesita financiamiento a largo plazo, pero el crédito se ha reducido más de 36% en el último año.
Tanto vendedores como compradores tienen que enfrentar diversos costos al momento de concretar un negocio. Aparte de los costos relacionados directamente con el inmueble, todo el proceso de compraventa incluye cinco impuestos que encarecen el monto final desembolsado.
Además, se tiene que cumplir con una serie de trámites burocráticos que, aunque no constituyen el peso económico más grande, son un factor importante de tiempo.
Impuestos y tasas que paga el vendedor
Contribución especial por mejoras
En primer lugar, el vendedor de una vivienda o departamento debe pagar la liquidación de la contribución especial por mejoras. Este es un impuesto que se cobra por «el beneficio que ha recibido el predio por la construcción de obras públicas».
Los artículos 501 y 514 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad) establece que lo deben cancelar todos los propietarios de predios ubicados dentro y fuera de las zonas urbanas, que estén dentro de una misma jurisdicción.
Según la ley, el monto a pagar suma todos los valores imponibles de todos los predios que se tenga en una misma jurisdicción, incluyendo los derechos que posea en condominio.
Sin embargo, a este valor se le puede deducir el pago de créditos hipotecarios. Así, al monto restante se le aplica una tasa que va del 2,25 por mil al 5 por mil.
A inicios de 2021, se registraron aumentos de más del 100% en varios sectores de Quito. Una de las razones es que obras como la Ruta Viva o la repavimentación de calles se cargan vía este impuesto a los ciudadanos.
Impuesto predial
Este impuesto es cobrado por los municipios sobre bienes raíces ya sean terrenos, edificaciones e instalaciones. El pago se puede hacer en línea en la página de cada municipio con tarjeta de crédito o imprimiendo un comprobante de pago para realizarlo en el banco.
En este link se puede consultar cuánto debe pagar por un inmueble en particular en Quito.
Cada predio es diferente, pues los valores varían dependiendo de si se trata de una propiedad horizontal o si ha tenido una transferencia de dominio.
El valor también cambia dependiendo del tipo de terreno, su ubicación y si un ciudadano registra más de una propiedad.
Para conocer los valores a pagar necesitarás el número de predio o los nombres y apellidos del dueño.
Impuesto a la utilidad o plusvalía
Según el artículo 556 del Cootad, el impuesto a la plusvalía corresponde al 10% de la diferencia entre el avalúo municipal del bien y su valor comercial.
Así, este impuesto carga la ganancia obtenida al transferir una propiedad de predios urbanos, no rurales. Por ejemplo, si se compró un inmueble con un valor de $60.000 en el predio y ahora el valor es de $75.000, la utilidad es de $15.000. Por lo cual se deberá pagar $1.500.
Esto se puede calcular con la calculadora tributaria ofertada por cada municipio.
Impuestos y tasas que paga el comprador
Impuesto de Alcabalas
Es una obligación tributaria sobre las transferencias o traspaso de un bien inmueble. El pago se debe realizar en las oficinas del municipio directamente o en línea. Desde 2020, a causa de la pandemia de la Covid-19, se ha facilitado la forma de pago en el sistema bancario a través de títulos de crédito.
Para calcular el valor de este impuesto se debe tomar en cuenta el valor del inmueble que está en la Cédula Catastral y de ahí sacar el 1%. Por ejemplo, si el bien está avaluado en $75.000, se pagará $750.
Registro de la Propiedad
Los valores a cancelar en el Registro de la Propiedad se calculan en base a una tabla que emite cada municipio. En esa tabla se detalla un cargo fijo de acuerdo al rango de valor de la propiedad; más un valor variable.
Como ejemplo, si una casa costó $45.000, se encontrará en el rango $40.000 a $50.000 . Para los muebles entre esos valores se establece un valor fijo de $200.
El valor variable sale de restar los $45.000 a lo $40.000 (monto base del rango). A los $5.000 se le aplica una tasa que va desde 0,5% a más de 4%. Así, si se aplicara el 2%, se añadiría un costo de $100. En total, por registro de propiedad se pagaría $300.
Otros costos adicionales
El proceso de compraventa de una casa o departamento también involucra desembolsos por trámites en la notaría. Los valores varían por varios factores, como por ejemplo la cantidad de hojas de la escritura, si es con hipoteca o sin hipoteca, si la compra es directa o con agente oficioso, entre otros.
Es importante que una vez se tenga todos los documentos que solicitan en la notaría para proceder con la escritura, se pida hacer una estimación más clara del valor a pagar. Para tener una idea, el monto a desembolsar por un bien valuado en $40.000 puede ser de unos $180.
Otro costo dentro del proceso está relacionado con los certificados que se deben obtener. En total se deben tramitar un certificado de avalúos y catastro; otro de no gravamen; y un tercero de no estar en mora. Estos requisitos, más la asesoría legal para hacer la escritura, pueden costar entre $80 y $120.
Principales trámites dentro del proceso de compraventa
Lo primero que se debe hacer es obtener el Certificado de gravámenes a través del Registro de la Propiedad del municipio.
Para esto, se debe presentar una copia de las escrituras o un certificado anterior que detalle información importante: si la propiedad posee hipotecas, impedimentos de venta, etc.
Después se debe recolectar todos los documentos necesarios para que un abogado realice una nueva escritura o minuta: escritura original del inmueble; copia de la Declaratoria de Propiedad Horizontal (si aplica); cédulas y papeletas de votación de compradores y vendedores.
Una vez esté lista la nueva escritura, se presentará la transferencia de dominio ante el Municipio. Es aquí cuando se deben pagar varios impuestos como el Impuesto a la plusvalía, alcabalas, etc.
Una vez completado el pago de impuestos y tasas del registro de la propiedad se realiza la firma de escrituras de traspaso de dominio. Por último, se inscriben los documentos en el Registro de la Propiedad. (JS)
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