¿Cómo saber si conviene arrendar o pedir un crédito hipotecario?

La mayoría de quienes arriendan en Ecuador tienen ingresos mensuales de entre $490 y $1.200.

La decisión entre ser propietario o arrendatario no se debe tomar a la ligera; y siempre dependerá del presupuesto con que cuente la familia. 

Cada año se crean 87.000 nuevas familias, pero incluso en los mejores momentos, solo se construyen anualmente un máximo de 40.000 casas. Eso quiere decir que las oportunidades de conseguir una vivienda propia son escasas, y aparte de las opciones subsidiadas por el Estado, los costos de un crédito exceden el canon promedio de un arriendo.

Por eso, antes de decidir entre arrendar o endeudarse para comprar casa, se deben tomar en cuenta las principales características dentro de esos dos escenarios:

Diez claves a tomar en cuenta para arrendar o endeudarse

1.- Se estima que el mercado de arrendamientos en el país puede mover entre el 3 % y 4% del Producto Interno Bruto (PIB), es decir, hasta unos $4.000 millones al año. En promedio, un arriendo en el país está en alrededor de $280 y $300 mensuales

2.- Lo primero que debe saber es que el canon mensual que se cancela por un inmueble en alquiler no puede ser mayor al 1% del valor de la vivienda. Es decir, por ejemplo, si está valorada en $25.000, el arriendo no debe superar los $250. Si es mayor, le resultará más barato solicitar un préstamo hipotecario.

3.- La mayor parte de los arrendatarios se concentra en los estratos con niveles de ingresos de entre $490 y $1.258 mensuales. La principal recomendación es que el gasto en alquiler no supere el 40% del presupuesto familiar; y en el caso del crédito hipotecario, no sea mayor al 45%.

4.- Si consigue alguna de las opciones crediticias subsidiadas por el Estado, o a través del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se debe tener dinero suficiente para cubrir la entrada equivalente al 5% del valor del inmueble.

En el caso de las opciones en bancos privados y cooperativas, la entrada puede llegar hasta el 30% del costo de la vivienda.

En la primera opción, el pago mensual se puede equipar al de un arriendo; pero en la segunda, los pagos pueden superar los $580 mensuales.

5.- En promedio, para poder aplicar a un crédito hipotecario se necesita tener ingresos familiares mensuales de $854. Antes de solicitar financiamiento, se debe examinar si realmente se tiene ingresos disponibles luego de descontar los gastos básicos en alimentación, salud y educación, y servicios.

6.- Tanto si se arrienda como si se adquiere vivienda a través de crédito, se debe contar con el presupuesto necesario para el pago de la administración del conjunto y los servicios públicos.

7.-  Vale la pena resaltar que una de las ventajas de vivir en arriendo es que no se debe asumir el impuesto predial, pues es una obligación del propietario del inmueble.

8.- Otro gasto que no se debe asumir cuando se arrienda es el relacionado con mantenimiento y reparaciones. Pero cuanto es propietario, ese gasto puede representar entre el 5% y 10% de los ingresos.

9.- Se debe buscar un equilibrio entre precio o alquiler de la vivienda y costos adicionales relacionados con al ubicación. En otras palabras, muchas veces las casas más económicas están más lejos de los sectores más comerciales y de movimiento de la ciudad. Por eso, se debe calcular los costos adicionales de transporte, movilización y acceso a servicios antes de tomar una decisión.

10.- Cuando se establezcan las condiciones del crédito hipotecario, en la medida de lo posible, se debe apuntar al menor plazo. Entre más años de plazo, el valor final a pagar es siempre mayor; y se debe tomar en cuenta que ese dinero extra que se paga se podrá necesitar para educación, salud, ahorro para la jubilación, entre otros. (JS)

 

Créditos educativos caros y arrendar hasta la vejez son errores financieros a largo plazo

Cómo se financia el gasto educativo tiene consecuencias económicas.

Ninguna inversión o préstamos es malo o bueno de entrada; pero se deben valorar los beneficios y todos los costos involucrados.

Hasta en las decisiones aparentemente más triviales y cotidianos se pueden esconder consecuencias financieras a largo plazo. Ningún crédito o inversión es malo o bueno por sí mismo; pero todo dependerá de las condiciones y el contexto en que se los realiza.

Cada opción, desde la carrera profesional hasta dónde se vive, se puede medir en términos de costo-beneficio.

Es decir, cuánto cuesta (no solo en términos económicos sino también sociales y psicológicos) y cuáles será la ganancia que se recibe.

Lorena Mera, asesora en finanzas personales, explicó que todos, con más o menos consciencia de ello, buscamos seguridad financiera.

Esto significa no llegar a fin de mes con más deudas que ingresos; y con la incertidumbre de qué se puede pasar.

Esa seguridad financiera se sustenta en decisiones inteligentes en temas claves.

No endeudarse caro para financiar estudios

Los créditos educativos pueden ser una gran herramienta para financiar una carrera universitaria o una especialización.

Pero se debe valorar con claridad todos los costos involucrados; el nivel de salarios en el mercado laboral donde se piensa ingresar después; y el tiempo que tomará pagar esos créditos, entre otros aspectos.

En Ecuador, seis bancos ofrecen este tipo de financiamiento; sin embargo, más del 80% del mercado se concentra en el Banco del Pacífico.

En esa institución si, por ejemplo, se aplica a un préstamo de $15.000 con el fin de pagar una maestría de un año y medio, al final se terminara pagando mucho más del doble (por encima de $38.000).

Además, aunque se ofrece un año de gracia antes de comenzar los pagos, la obligación tiene entre 10 y 15 años de plazo para pagar.

Así, se debe valorar si justifica endeudarse por un periodo tan largo para sufragar gastos educativos.

En promedio, en el caso hipotético antes mencionado, la cuota mensual está entre $260 y $350. Esa cuota debe ser comparada con el ingreso medio que ofrece el mercado laboral ecuatoriano.

En ese contexto, la realidad nacional apunta a que, independientemente de las especializaciones adicionales, los jóvenes profesionales son los segundos peor pagadas de  la región.

Con sueldo promedio de $622 al mes, la cuota del crédito educativo se lleva entre el 40% y más de 56%. Lo aconsejable es que el porcentaje no supere el 30% para que tenga sentido el endeudamiento.

Laurence J. Kotlikoff, economista y profesor de Harvard, recomienda que al decidir sobre un crédito educativo se tome en cuenta también el impacto en el patrimonio futuro de los padres; que en algunos casos asumen gran parte de la obligación.

En Estados Unidos, las deudas educativas pueden llegar incluso a hipotecar el futuro y las oportunidades de crecimiento laboral.

La vejez es mejor con casa propia

Una de las mejores inversiones para la vida después del trabajo activo, además del ahorro para la jubilación, es la inversión en una casa propia. Esa inversión no solo tiene efectos positivos en la tranquilidad emocional; sino también en los ahorros a largo plazo en términos económicos.

En países como el Ecuador, con baja cobertura de las pensiones de la seguridad social (alrededor de 14% de la población), la etapa de la vejez puede tener problemas adicionales si se tiene que pagar un arriendo cada mes.

Ese arriendo puede cambiar drásticamente con el tiempo, pero en la mayoría de los casos, los ingresos en la tercera edad son fijos y limitados. La mejor forma de protegerse de eso es tener un activo seguro y propio como una casa.

Además, normalmente, incluso si se financia la compra de ese activo, los créditos se termina de pagar antes de la jubilación.

De acuerdo con un estudio del Banco Mundial (BM), en la vejez crecen, en hasta 50%, los gastos en temas de salud; por lo ideal es que los escasos recursos disponibles no se vayan en temas como arriendo. (JS)

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Arrendar un departamento en Quito, hasta 37% más barato que en Lima y Bogotá

El alquiler en la capital ecuatoriana representa el 40% de dos salarios básicos.

En promedio, el arriendo en la capital de Ecuador llega a los $310,8. En los países vecinos, el costo puede superar $492 mensuales.

Aunque Ecuador tiene tres barrios entre los más caros de la región, el costo promedio de un arriendo en ciudades como Quito puede llegar a ser hasta 37% más barato que en países vecinos.

Así, tomando como parámetro un departamento de 60 metros cuadrados de dos habitaciones, el costo promedio de arriendo en la capital ecuatoriana es de $310,8. Esto representa el 40% de dos Salario Básico Unificado (SBU) o el equivalente del presupuesto de una familia de clase media.

Por otro lado, en Bogotá, el arriendo promedio llega a los $390,60, lo que significa el 86% de dos sueldos mínimos o el ingreso medio de una familia de clase en ese país.

En el caso de Lima, en Perú, el alquiler de un departamento de 60 metros cuadrados promedia los $492,6. Esto es igual al 88% de dos salarios básicos en el vecino del sur.

Dentro de la muestra de ciudades en la región, solo Barranquilla tiene un arriendo más bajo que el promedio quiteño. En esa ciudad colombiana, el costo llega a $298,8 mensuales.

De acuerdo con el estudio de Properati, el segundo lugar más costoso, luego de Lima, es la Ciudad de México. El alquiler promedio llega a los $481,2, lo que equivale al 70% de dos salarios mínimos.

Sin embargo, el costo de la vida en Buenos Aires es uno de los más altos en la región, debido a la constante depreciación del peso. Así, el arriendo promedio cuesta $360, lo que representa 112% de dos sueldos básicos o el presupuesto medio de una familia de clase media.

¿Cuáles son las zonas más buscadas para alquilar apartamentos en Quito?

Antes de la pandemia, el top cinco de las búsquedas digitales por departamentos de alquiler en Quito era el siguiente: Iñaquito, Cumbayá, Calderón, Conocoto y Tumbaco.

En medio de un mercado inmobiliario en crisis, con una caída de hasta el 58% en la actividad económica, esas búsquedas digitales apenas se modificaron después de un año. Así, los dos primeros puestos del top siguen siendo Iñaquito y Cumbayá; solo se registró un cambio de posiciones entre el tercero y cuatro lugar.

Es decir, Conocoto adelantó a Calderón; y en el quinto puesto se mantuvo Tumbaco.

Sin embargo, aunque no están en top, Pomasqui (norte) y Puembo (occidente) son los sectores donde más creció la búsqueda de vivienda en los últimos años. La demanda se cuadruplicó en Pomasqui, mientras que en Puembo se duplicó. Pomasqui subió del puesto 14 al 8, y Puembo del 13 al 9.

Por el otro lado, El Condado (en el norte) y Belisario Quevedo (en el centro norte) son los sectores donde más disminuyeron esas búsquedas de vivienda en los últimos años. (JS)

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Alquilar una oficina en Ecuador es 31% más barato que en otros países

Cuenca es la ciudad con arriendos más baratos para oficinas

El metro cuadrado de alquiler promedia $9,33, mientras en la región se llega a más de $13. En el país, los precios de Cuenca son más asequibles.

Si busca arrendar una oficina, Cuenca es la opción más barata entre las tres grandes ciudades de Ecuador. El alquiler cuesta $6 por metro cuadrado frente a los $10 en Guayaquil; y los $12 en Quito.

En promedio, el arriendo de una oficina en el país llega a los $9,33 por metro cuadrado; mientras en la región, la media es de $13,57.

Las tres ciudades más costosas son Buenos Aires ($20), Sao Paulo ($20) y Bogotá ($19). Por su parte, las más baratas son Cuenca ($6), La Paz ($9), Lima y Guayaquil ($10).

A pesar de que el sector inmobiliario generó menos ingresos desde el inicio de la pandemia, la demanda por locales comerciales ha crecido un 40%; pero por oficinas, las búsquedas cayeron un 20%.

Esta realidad, según Roberto López, agente inmobiliario, ha provocado que los precios no hayan sufrido un incremento; y, en comparación con otras ciudades de la región, los alquileres sean mucho más bajos.

“Hay muchas más oficinas en oferta que gente buscando por una nueva locación para su empresa. La economía del país comienza a reactivarse en ciertos sectores, pero todavía hay mucha incertidumbre”, acotó.

Las proyecciones más optimistas establecen que se podrá retomar los niveles de demanda pre pandemia desde 2023.

Antes de la crisis, un inmueble se podía demorar, en promedio, 25 días en alquilarse; pero ahora pueden pasar más de tres meses.

Guayaquil es más cara para alquiler en industria

Con datos hasta mayo de 2021, cada metro cuadrado de alquiler de una nave industrial costaba $3,50 en Cuenca. En el caso de Guayaquil, el precio llegaba a $5,50; mientras en Quito, la cifra sumaba $4.

La demanda de sitios para producción industrial es mucho mayor en el puerto principal, en donde los niveles de ventas durante este año están 4% por debajo de lo que se tenía antes de la pandemia. Al contrario, en la capital, la recuperación se ve todavía más lejana, con una caída del 15% con respecto a lo que se movía previo a la actual crisis.

En promedio, el alquiler de una nave industrial cuesta $4,33 por metro cuadrado en Ecuador; mientras en la región, el costo supera los $7.

Las tres ciudades más caras son Sao Pablo ($14), Santiago ($10) y Lima ($6). Por otro lado, las más baratas son Asunción ($2,60), Buenos Aires ($3,20), Montevideo y Cuenca ($3,5).

El sector de la construcción, aunque se mantiene en movimiento, todavía no se recupera de la reducción de más 58% en las ventas; además, los niveles de crédito se mantienen bajos, incluso en los que tiene tasas de interés más asequibles como los del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). (JS)

DATO:- A pesar de que los precios dependen del sector, en promedio, los arriendos de locales comerciales están entre $150 a $250 mensuales.

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15 entidades de la Función Ejecutiva arriendan en Tungurahua

DISPONIBILIDAD. El centro comercial Caracol es un espacio con oficinas disponibles para ser ocupadas por entidades del Estado.

En Tungurahua, el Gobierno tiene 15 entidades que pagan arriendos para sus oficinas, en estos se gastan 374.411 dólares por cánones anuales de alquiler.

Según los registros de autorizaciones, que constan en los archivos de la Secretaría Técnica de Gestión Inmobiliaria del Sector Público, desde el año 2017 hasta el año 2021, las entidades de la Función Ejecutiva arriendan bienes inmuebles pese a que se cuenta con espacios estatales que se pueden ocupar.

Esto se dio a conocer luego de que Fernando Gavilanes, Gobernador de Tungurahua, pidiera un inventario de los espacios disponibles que no terminan de ocuparse, pese a que administraciones de Gobierno anteriores lo anunciaran.

Gavilanes aseguró que hará oficial la ocupación de las instalaciones tanto en el Centro Comercial Caracol, como el Palacio de Justicia para ahorrar recursos que serán utilizados en otras prioridades.

 

Registros

Inmobiliaria tiene competencias para autorizar arrendamientos de bienes inmuebles privados para uso de las entidades de Gobierno.

Las entidades arriendan un total de 23 bienes inmuebles para uso institucional para 661 funcionarios.

Hasta el momento en el Centro Comercial Caracol, esta Secretaría Técnica mantiene 181 predios (96 locales, 67 parqueaderos, 18 bodegas), de los cuales están arrendados 14 locales, cuatro parqueaderos, dos bodegas; 61 locales, 33 parqueaderos y seis bodegas se han entregado a ocho entidades del Gobierno, con la finalidad de optimizar recursos.

El 18% restante (21 locales, 14 parqueaderos – excluidos los 16 de visita – y 10 bodegas) están en proceso de asignación a instituciones públicas con un trabajo conjunto con la Gobernación de Tungurahua.

El traslado de las entidades se proyecta hasta finales de este mes debido a que al momento se realizan adecuaciones dentro de sus instalaciones.

 

EL DATO
Se tiene previsto el traslado de varias de estas 
instituciones hasta finales de este mes o inicios de agosto

 

Traslados sin concluir

Aunque esta información no es nueva debido a que en años anteriores ya se anunciaba traslados que nunca se dieron, los gobernadores desconocían por qué nunca se dejó de arrendar pese a tener disponibilidad de espacios.

Un ejemplo es en 2019, donde se identificó que tres instituciones gastaban 10 mil dólares por concepto de arriendo, en 2018 el traslado de las instalaciones ahorraría al Estado más de 223 mil dólares anuales, inclusive se habló de plazos de tiempo y jamás sucedió. O en 2017, siete instituciones gubernamentales generaban un gasto superior a los 19 mil dólares mensuales.

Todos estos casos tenían el mismo discurso, ahorrar recursos del Estado, pero nunca se hizo efectivo lo prometido. (CNS)

Hacinamiento, una realidad que atraviesan los venezolanos

SITUACIÓN. Muchos de los migrantes se acomodan y buscan más compañeros para vivir y pagar un cuarto.

Reinaldo es ayudante de viajes en una mula que transporta fruta, él es venezolano y se quedó en Ecuador debido a la pandemia y la situación que vive su país.

Mientras sube las estrechas gradas hacia el cuarto piso de lo que ahora es su hogar, cuenta lo cómoda y grande que era su casa en su país. Aunque la pieza donde vive solo la utiliza para dormir, dice que siente que eso es una ‘ratonera’.

El espacio lo comparte con su amigo y juntos no caben de pie en el dormitorio. Uno duerme en una cama de una plaza y el otro ocupa media plaza del suelo para descansar. La puerta no se abre en su totalidad debido a lo angosto del cuarto.

‘Ingeniosamente’, el dueño de casa adaptó una pared de madera triplex, hacia el corredor, para ampliar un poco el sitio y de ventana hizo dos orificios y les puso plástico, el baño está pegado a un mesón que simula como cocina y el techo casi les llega a la cabeza por lo bajo de la infraestructura, de eso pagan 130 dólares mensuales.

El agua llega en la noche, así que los trastes sucios se lavan a esa hora, pero eso sí deben pagar cumplido y si nos les gusta pueden buscarse otro sitio, eso les dijo su dueño de casa cuando les arrendó.

La historia de Diego es otra, lograron alquilar un minidepartamento para cinco personas, en el uno duermen tres y en el otro, dos integrantes de la misma familia, de ese espacio entre todos pagan 250 dólares.

Algunos cuentan con algún trabajo donde perciben un sueldo, otros están subempleados y no les alcanza lo que ganan, pero hacen lo posible por tener un espacio donde vivir. Ellos esperan migrar a otro país donde la xenofobia no los persiga.

 

Condiciones

De estos hay muchos casos donde pueden vivir hasta 10 personas entre jóvenes, adultos y niños, y dicen que ese es el precio que deben pagar por salir de un país que los dejó en crisis desde hace más de 12 años.

En las calles Rocafuerte, Fernández, Lizardo Ruiz muchas viviendas están habitadas por estas personas sin que nadie inspeccione las condiciones en las que viven.

Estos extranjeros aseguran que los arrendatarios les cobran excesivos rubros, pero no cumplen con lo que propone la ley del inquilinato, garantizar una vivienda en buenas condiciones, servicios básicos, seguridad para los inquilinos por parte de los dueños de casa.

Muchos de los que buscan una casa no pueden acceder a un contrato porque no tiene sus papeles para hacer algún contrato de arriendo.

Rosa A. es dueña de una casa en la Rocafuerte y Tomás Sevilla, ella aseguró que prefiere no arrendar cuartos a extranjeros porque quieren venir en grupo y luego se destruye el inmueble.

En casas aledañas se ven balcones llenos de ropa como si dentro hubiera grupos de personas hacinadas y no familias que conforman hasta cinco miembros como máximo en ese tipo de departamentos.

María C. trabaja en la zona y dice que es normal ver grupos de personas en hacinamiento, todos extranjeros. “Cuando llegaron hasta dormían en las veredas, pero ahora viven todos amontonados”, aseguró.

 

La ley

Según la Ley de Inquilinato, en el artículo 3, se refiere a que las condiciones de los locales de arrendamiento deberán reunir, a más de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales.

Entre ellas está el disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar.

Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo.

Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones. Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los sectores urbanos donde existen estos servicios.

Inclusive se habla de tener desinfectados los espacios, lo que se acreditará con el correspondiente certificado de Sanidad. (CNS)